Ortak gider hesaplamanızı bana bırakın
Her yıl aynı fatura yığını, aynı sorular, aynı zaman baskısı. Ticari gayrimenkulünüz ve kiraya verdiğiniz konutlar için yıllık ortak gider hesaplamasını (Nebenkostenabrechnung) üstlenirim. Belgeleri siz verirsiniz, ben kiracılarınıza açıklayabileceğiniz anlaşılır bir hesap hazırlarım.
Mülk sahipleri bu işi neden devrediyor
Zaman kazancı
Belgeleri siz toplarsınız, gerisini ben yaparım. Tablolarla geçen akşamlar biter.
Kişisel destek
Gayrimenkulünüzü tanıyan biriyle konuşursunuz. Sorularınızı doğrudan telefonda çözeriz.
Özenli çalışma
Kira sözleşmenize ve geçerli kurallara göre hareket ederim, böylece hesabınız sağlam olur.
Yan giderler mi, işletme giderleri mi?
Günlük dilde ikisi aynı anlamda kullanılır. Hukuken doğru terim işletme giderleridir.
Kastedilen, arsadan ve binanın kullanımından doğan, kira bedeline dâhil olmayan düzenli giderlerdir. Yasal dayanak Alman Medeni Kanunu § 556 ve İşletme Giderleri Yönetmeliği’dir (Betriebskostenverordnung). Kiracı bunun için genellikle aylık avans öder, yıl sonunda hesaplaşma yapılır ve ya ek ödeme ya da iade doğar.
Uygulamada iki grup ayırt edilir. Sıcak işletme giderleri ısıtma ve sıcak suyu kapsar ve tüketime göre hesaplanır. Soğuk işletme giderleri ise emlak vergisi, çöp toplama veya merdiven temizliği gibi diğer tüm kalemlerdir.
Ticari gayrimenkuller için önemli: İşletme Giderleri Yönetmeliği konutlar için geçerlidir. Ticari kira hukukunda taraflar daha geniş serbestîye sahiptir ve yasal listenin ötesinde kalemler kararlaştırılabilir. Bu yüzden belirleyici olan her zaman kira sözleşmenizde yazanlardır. İlk baktığım yer tam olarak orasıdır.
Kiracıya hangi giderler yansıtılabilir
Dayanak, İşletme Giderleri Yönetmeliği’nin § 2 maddesindeki listedir. Giderlerin düzenli olarak doğması gerekir; tek seferlik harcamalar ve onarımlar bu kapsamda değildir.
Tipik kalemler
Emlak vergisi · Su ve atık su · Isıtma ve sıcak su · Asansör · Sokak temizliği ve çöp · Bina temizliği ve haşere mücadelesi · Bahçe bakımı · Aydınlatma · Baca temizliği · Bina sigortaları · Kapıcı · Çamaşırhane
Yalnızca sözleşmede yazıyorsa
Elektrik tesisatı kontrolü · Yağmur olukları ve ışıklıkların temizliği · Duman dedektörü, yangın söndürücü, yıldırımdan korunma ve duman tahliye sistemlerinin bakımı · Oluk ısıtması. Bu kalemler yalnızca kira sözleşmesinde „sonstige Betriebskosten“ olarak açıkça sayılmışsa yansıtılabilir.
Kablo TV bağlantısı giderleri 1 Temmuz 2024’ten itibaren artık konut kiracılarına işletme gideri olarak yansıtılamaz. Eski ayrıcalık kaldırıldı. Bu kalemi hâlâ hesaba ekleyen itirazla karşılaşır.
Doğal gaz veya fuel oil ile ısınan binalarda ayrıca CO2 maliyetlerinin kiraya veren ile kiracı arasında paylaşımı dikkate alınmalıdır.
Mülk sahibinin kendi karşıladıkları
Yönetim giderleri, yani muhasebe, yazışma ve hesap işletim ücretleri kiracıya yansıtılamaz. Aynı şekilde bakım ve onarımlar, yani tamir masrafları, ayrılan karşılıklar ve kira kayıpları da yansıtılamaz. Bu kalemlerin hesaba eklenmesi, itirazların en sık nedenidir.
On iki aylık süre
Hesabın, hesap döneminin bitiminden itibaren en geç on iki ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Bu süre kaçırılırsa ek ödeme talepleri kural olarak artık ileri sürülemez. Buna karşılık kiracı lehine doğan bir bakiye yine de ödenmelidir. Bu süre, tüm hesaplamanın ekonomik olarak en önemli noktasıdır; bu yüzden takviminizi bu tarihten geriye doğru planlarım.
Belgelerden hazır hesaba
Belgeleri inceleme
Kira sözleşmelerini, faturaları ve tüketim hesaplarını iletirsiniz. Eksikleri size bildiririm.
Giderleri kontrol
Kalemleri ayırır, yansıtılabilen ve yansıtılamayan giderleri belirlerim.
Dağıtım anahtarı
Yaşam alanı, birim sayısı veya tüketim. Kira sözleşmenize göre hareket ederim.
Hesabın hazırlanması
Her kiracı için anlaşılır, kalem kalem ayrılmış bir hesap alırsınız.
Birlikte gözden geçirme
Sonucu sizinle konuşurum, böylece her kalemi açıklayabilirsiniz.
Gönderime hazırlık
Kiracılarınıza gönderilmeye hazır yazıları teslim ederim.
Ortak gider hesaplamasını devredin
Hangi gayrimenkul olduğunu ve kaç birim hesaplanacağını kısaca yazın. Somut bir teklifle size dönerim.